p政策发令枪已响

时间:2020-01-22 05:21:03| 来源:巴彦淖尔租房网

政策发令枪已响,北京限价房首批项目就要入市了

p政策发令枪已响

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根据统计,2017年,北京土地市场共成交了近50宗“限房价、竞地价”地块。按照两年左右的建设周期来计算,未来两年,北京商品房市场上,除了共有产权住房和自住型商品房外,上市的绝大多数都将是这类“限房价”产品——这意味着, 北京已经步入限价房时代!

在这种背景下,首批拿地的限价房标杆效应凸显。特别是昨日限价房项目销售办法出台,为当前的北京楼市,打下一针强心剂!

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昨天,北京市住建委昨天就限房价项目的销售管理办法公开征求社会意见。其中拟规定,如果限房价项目的销售限价与周边市场价格评估价之比高于85%(价差比低于15%)时,该限房价项目将由开发商直接作为商品房,面向有购房资格的家庭销售,和当前商品房的销售完全一样。

如果限房价项目的销售限价与周边市场价格评估价之比不高于85%(价差比不低于15%)时,将收购转化为共有产权住房,具备共有产权住房购房资格的家庭均可申购。

举例说明:

假设一个限房价项目拍地的时候规定将来销售限价为4.6万元/平米,在它办理施工许可后,进行评估的市场价格为5万元/平米,用4.6万元除以5万元,这个比值是92%,高于85%的设定比例。那么这个项目就将和商品房一样由开发商进行销售。

反之,如果某个项目拍地时的销售限价为6.5万元/平米,评估价为8万元/平米,比值约为81%,低于85%的设定比例,那么这个项目就将被收购为共有产权住房。

这两种情况中,作为商品房销售很好理解,和目前市场上其他商品房的销售一样。

尽管公布的政策并不像之前传言的那样简单,大家可能存在一些顾虑或疑惑。比如是否是与民争利、是否是坐实房价上涨等等,就这些问题,星子觉得应该这样解读:

1、从政策发布目的看,本次限价房销售办法是为了打击“炒房客”牟利,而非“与民争利”。尤其是政策里着重体现了一个“双防双保”的概念,最终的目的就是让限房价项目分配到用来自住的刚需家庭手中,实现“房住不炒”。

2、无论是限价房转商品房销售还是转共有产权销售,“限房价”已经在土地出让时限定了房屋和地价的最高上限。政府在牺牲了一定土地收益的情况下,限制了开发商的获利空间,也引导市场预期以及周边二手房主的价格预期,达到促进房地产市场乃至房价趋于平稳回调的作用,因此,“坐实房价上涨”的说法是不存在的。

3、征求意见稿中也明确目前是暂行的比例,实施过程中会根据市场变化和销售情况适当调整。这使得很多项目有可能转化为全商品房,对于北京楼市的一手房增量有明显效果。从这一方面说,限价房项目相当于北京一手楼市的“减震器”,可以防止北京楼市暴涨。

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对于很多人来说,北京楼市的转折点,是2010年-2017年各项调控新政的发布。特别是2017年317新政,打碎了很多人的购房梦。

▲北京调控节点一览

而从房源的根本属性来看,北京楼市的转折点,虽然也是从2010年开始,但内涵和意义大不相同——调控政策只是改变了房地产下游消费者的构成和预期,土地出让模式的改变才是从根本上改变了楼市运行规则。

在这一年,北京市房山区长阳镇起步区6号地块,首次以“限房价、竞地价”的模式出让,这使得房山成为全国范围内最先开始尝试和探索该模式的地区。

2016年底,北京市再次以该模式出让土地,出让地块为海淀区永丰产业基地的3宗地块以及大兴区黄村镇的地块,采取同时设定房屋未来销售限价、设定地价上限、设置竞投自持面积和高标准建设方案的竞买方式。2017年,北京土地市场除了建设自住型商品房外,已全部实行了“限房价、竞地价”的方式。也就是说,土地在出让的时候,就已经提前限定了未来的销售价格。

这一种土地出让方式的历史意义何在?从11月召开的大会来看,北京“住时代”成为一个必然的趋势,“限价房”的诞生,使得很多中产有了一个可选的选项,北京楼市格局也因此从目前“商品房、保障房”二元格局转向“商品房、限价房、保障房”的三元格局。

由此,首批限价房入市,就非常有看头了。因为作为限价房,它负担着开启“北京住时代”的历史使命;作为首批拿地的项目,它又必然在产品品质上有所保证,以此引领全国成为标杆。

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今天要说的金樾和著项目,就是这样一个限价商品房项目。它限定销售均价不超过每平方米38994元,以一套89平方米的小三居户型来计算,购房总价仅有350万——这是一个绝大部分北京中产都能负担得起的价格。

而在这一价格之下,还埋藏着一个非常高远的中产梦想——金樾和著是东方里斯顿新城的核心项目。

我们知道,美国里斯顿社区是全球闻名的中产社区,其多种住宅形式相结合的先锋概念使一个家庭从青年、中年到老年的各个阶段都无需从社区中搬走,因此被称为“一生之城”。里斯顿的每个村都具备复合功能,是一个生活、工作、休闲的场所;同时具备多种社区设施,如学校、图书馆、教堂、日托中心、医疗护理设施、消防队、警察局、文化娱乐活动设施、公共交通和公共开放空间。

基于这种理念,中海、首开、保利、龙湖四大龙头房企,在距离市中心35公里的房山,打造一个名为“东方里斯顿”的新城,面向北京所有的中产,提供丰富的文化娱乐设施和各种独处环境,以保证中产业主的价值和尊严。

金樾和著由此应运而生。

客观来说,里斯顿能够成为美国最成功的中产新城,与其地理位置和规划方式是分不开的。据了解,里斯顿新城距离华盛顿城区35公里,位于机场高速边上,距离杜勒斯机场仅10公里。而东方里斯顿金樾和著项目,在地理位置上与其确有类似,所在的房山板块距离北京市中心35.6公里,且未来将有轨道交通S6西延线直达首都第二机场。

而从产业和生态环境来看,东方里斯顿也是一只潜力股。作为“北京的花园”,它深深嵌入雄安与北京发展带核心。

实际上,房山区作为北京、保定和石家庄重要枢纽,北接中关村资源(中关村南部科技创新城),南对雄安新区,再加上良乡大学城的人才支持与智力支持,房山区早已成为北京潜力发展新区TOP1。

▲房山区的绿化率位居北京首位

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刚才我们提到,金樾和著作为限价房项目,不仅仅承担着作为首批限价房的历史使命,也传递着东方里斯顿的核心理念:为中产人群打造居住、产业、生态平衡的全新范本。

因此,就配套来说,金樾和著临近10万平米的商业,拥有生态健康公园环绕,已经完全能满足北京中产的需要。

▲金樾和著临近10万平米的商业,拥有生态健康公园环绕。

而更令人称奇的是,金樾和著在产品品质方面也不遗余力。它汲取京式建筑精髓,将“十字形”的中心景观区、下沉景观区和贯穿整个小区的宅间花园景观相结合。山光潭影间,精心设计了“ 山水 ” 与 “ 居所 ” 融合相生、内涵丰富的“翠微十景”。

▲金樾和著“翠微十景”概念规划图

我们知道,“竞地价、限房价”的模式,本质上是以压缩开发商利润为前提的。然而,精工中海、国匠首开、技术保利、风情龙湖,这四家开发商,却并不在意这一点——也许,首批限价房的标杆示范效应,才是他们最想要的。

▲金樾和著效果图

目前的金樾和著,即将发售127平四居和89平三居,以限价房的价格,普通商品房的水准,真正实现“世间安得两全法,不负如来不负卿”。

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