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链家乱象:交易流程不规范 放高利贷 监管薄弱

2018-12-08 00:55:54
链家乱象:交易流程不规范 放高利贷 监管薄弱 两起纠纷让链家以尴尬的方式接受监管层和消费者的审视,事件仍在持续发酵。链家被曝管理薄弱,隐瞒房产信息不走正常流程;放高利贷,贷款利率超银行四倍。 目前,上海住建委正在对链家展开调查。上海链家两家涉事门店已暂停网签。2月24日晚间,上海链家二手房房源广告全部下架,所有金融产品也全部暂停。 链家董事长左晖也回应了此次事件,称我们确实有问题,我几乎还没有看到一起消费者的投诉中我们的经纪人是没有瑕疵的。 两起纠纷成导火索 2月23日,上海市消保委曝光了两起涉及链家的纠纷案例。 案例一 链家销售已抵押房产 提供高息借款服务 上海的庄先生在链家房产中介看中一套房子并签订了房产居间协议,协议有明确条款规定,定金应由中介监管并在支付后由中介对房产证进行保管,但链家却要求庄先生直接将定金付给房主。在庄先生支付全部定金80万元后,意想不到的事情发生了。 庄先生儿子:这套房子是370万签订的一个合同,他已经超过了370万的20%,按照20%的定金国家规定的20%总房款的一个定金来说,上限到封顶的话也就是74万元。 庄先生在签居间协议时,房东只说有61万元的公积金贷款没有还清,后来才知道房东为了买一套更大的住房资金不足,链家中介人员便主动提出为这个房东提供借款服务,将名下准备出售给庄先生的房产再抵押给他个人。而在这期间,房产中介抓住庄先生一家看中房子急于购买的心理,一直未把房产证出示给他们看,在庄先生支付定金80万一周之后,才提供存在167万元房产抵押贷款的情况。 庄先生儿子:我们也是事后知道,是链家是把这套我们要买的富平路那套房子,是在2015年的12月20号已经是抵押给他们,是抵押了贷款的167万元。 庄先生咨询律师后,意识到链家公司以员工名义签署的房屋抵押贷款协议,可能会影响到房屋的产权交易,决定不再签订正式合同,要求对方退还80万元的订金,但却遭到拒绝。 案例二 链家隐瞒信息介绍买卖 其贷款利率为银行四倍 上海的黄先生,去年8月通过链家房地产经纪公司购买了一套婚房,合同价400万元。在签订合同前,链家工作人员告知黄先生该房屋名下有按揭贷款,但交易不会有任何问题,链家方面与黄先生确认,只要个人首付能达到7成也就是280万元,剩余120万元房款通过银行商业贷款支付。签订合同后黄先生才发现这套房子已经被原房东抵押到银行用来贷款340万。 为了抓紧买下这套房,黄先生还是将首付的280万打到房东的帐号之后,不料,房东却挪做他用。去年年底这套房被法院查封,黄先生面临首付金额无法追回、房屋也无法完成过户的情况。这时,链家又找到黄先生说,可以签一个三方协议,垫资给他,将这套房交易下去。 黄先生:这个三方协议每个月的利息高达1.6%,年利息要超过20%,远远是高于了这个银行同档利率的四倍。 万般无奈下,黄先生贷款110万用于交给卖方偿还房屋抵押贷款。然而当黄先生要求链家完成交易过户手续时,链家却称因过户手续需20天流程,存在重新查封的风险,不承担此风险,要求黄先生将其父母名下资产作为抵押资产交给链家方面作信用担保,待过户手续完成后再解除抵押操作。 黄先生:在上个星期2月19号的时候,不得不带着我的父母在公证处整整站了一天,配合他们去做这样一个完全不公正也不合理的担保合同,他们才同意继续把这个房产继续交易下去。 揭秘链家的金融服务 两起案例可能比较难理解,但对于一些有买卖二手房经历的人来说,并不复杂。问题的实质就是:已有贷款的房子在出售时怎样解除抵押,及中介的角色如何定位。 “通常而言,贷款没有还清的房子,也是可以正常交易的。只不过,卖家都通常要求买家先付首付,卖家拿到首付款到银行偿还余下贷款后,解除抵押,然后进行交易。”张先生刚刚通过链家购买了一套二手房,他为记者讲述了购房的大致经历,以及链家的金融产品特点和服务方式。 “现在的房价越来越贵,出售房屋有贷款是普遍现象。为了推动交易进行,链家在金融方面做了许多尝试。比如为客户提供过桥资金。当客户在交易过程中出现资金周转难题时,链家提供短期的资金借款。为了让借款保证收回,一般而言,链家也会将拟出售的房子先抵押,再放款给购房人。这就出现了拟出售房子既有贷款又有二次抵押的情况。”张先生说。 这就是中介新兴的金融服务。 张先生购买的房子价值700万元,仅税款就达80万元。按照约定和惯例,税款全部由买家承担,也就是说,张先生一下多了80万元的负担。张先生一时犯难,于是,链家先为其垫付了80万元,张先生的购房合同因此如期完成。当然,按约定,在规定期限张先生也偿还了80万元的本息。 张先生分析,中介之所以可以做到借贷,是因为中介拥有不少的监管资金。什么是监管资金呢?“买卖双方通过中介认识,成交时,买方有时会有顾虑,认识第二天就做几百万的生意,万一卖方拿了首付款,跑了,首付没了,房子也没了。于是,有的买家会把首付交付给中介,让中介托管。中介的监管资金往往非常庞大,因为一套房首付动辄几十万,多则几百万。” 中介的监管资金还有一部分来自尾款。在正式交房前,买卖双方按约定会留百分之几的房款,在买家拿到钥匙时,才交给卖家。如果买卖双方不放心,有的中介会说,也可以交我们中介管。这笔尾款也相当可观,房价不同,单笔也有数万到十几万不等,一放也得几个月。 链家监管薄弱 交易流程不规范 从以上描述可以看出,为了推动房产交易,中介提供了许多增值服务。仅从商业逻辑看,这些增值服务的出发点是好的,即解决交易过程中的难题。但是,如何做到规范并有效监管?链家的案例确实暴露出不少漏洞。 首先,从事资金业务、现金业务,是越来越多的房产中介希望做的。但是,中介是否拥有资质?如何保证中介的贷款是公司行为而不是个人行为?链家的案例中就出现了个人给卖家放贷的情况。也就是说,增值服务跑偏了。 其次,中介监管的资金越来越多,如何监管?如何防范中介将客户的钱卷走?如何防止中介的资金断裂?有银行人士称,自我监管总是难以自律,所以,监管方式需要改进。 其三,交易流程不规范也埋下了危机。业内人士分析,上述两个案例,在整个交易过程中,链家方面始终没有走正常流程。因为按正常流程,消费者在交定金的时候就已经可以进入网签程序,如果房屋存在查封、抵押等问题,交易中心审核时就能查出来,而且房屋也无资格进行正常交易。因此,房产中介的金融服务必须建立在规范流程的基础之上。 上海市住建委对链家展开调查 媒体曝光链家房地产经纪有限公司相关案例后,上海市住建委约谈了链家公司相关负责人。初步发现,链家公司相关门店存在不规范的经营行为,已决定开展正式调查,并要求链家公司积极配合。 目前,涉事门店及相关经纪人员的网上签约资格被暂停。2月24日晚间,上海链家二手房房源广告全部下架,所有金融产品也全部暂停。 链家董事长:我们确实有问题 2月25日下午,链家董事长左晖在其朋友圈,转发《链家常务副总裁王拥群博士给各地总经理的一封信》并首次做出回应。 左晖表示,面对纠纷链家通常的态度是不去辩解,在列明原因之后,他并称“会努力并不负所托!” 1.绝大多数纠纷都有我们自己的问题,我几乎还没有看到一起消费者的投诉中我们的经纪人是没有瑕疵的; 2.辩解不能解决问题,并且很容易让组织陷入集体委屈的情绪中,及“幕后黑手”之类的无益假象里,从而放弃了推动组织进步的机会; 3.这次上海的案子体现我们三个事情的落实问题:房源核验、查封房先行垫付和投诉24小时处理; 4.相信大家的关注是因为对我们的期许,对我们的高要求就是对中国服务行业的高要求!我们收到,我们会努力并不负所托。 而在左晖转发的《链家常务副总裁王拥群博士给各地总经理的一封信》中,王拥群通报了纠纷的处理结果,称链家已经时间对纠纷进行了彻底调查和处理,对于涉及两起纠纷的用户已做出妥善补偿,此外,对涉事的两家门店进行彻底整改,上海链家全体进行自查。 就在24日,针对此前上海市消保委通报的上海链家在房产中介服务中存在的乱象,上海链家在其官方微博发布《关于近期与上海链家有关的两项纠纷的声明》,称上海链家将时间成立专案组对此事进行调查,并称是员工在交易过程中的不严谨,导致了消保委公布的两起案例的服务瑕疵。 上海链家同时表示,会以保障客户利益为重,对于卖方拖欠庄先生的80万元定金,链家已进行了全额先行垫付退还,并将积极配合客户通过法律诉讼等方式明确违约责任,同时承担相应责任。此外,针对上海链家相关工作人员工作中出现的疏漏,将根据公司制度进行相应处罚。此外链家还称,客户黄先生已于2月19日完成房屋交易,并对未按公司规定执行的相关工作人员进行相应处罚,客户对此结果表示满意。 本文综合人民日报、澎湃新闻、央视、财经日报等 镀层测厚仪
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